Acquistare casa, istruzione per l’uso

1 Proviamo a fare una breve rassegna delle varie operazione che occorre fare per l’acquisto di una casa. Tutte le procedure da effettuare, dalla proposta al rogito, passando per la verifica giuridica dell’immobile o all'eventuale utilizzo di un mediatore immobiliare.
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L’acquisto di una casa è sicuramente un passaggio molto importante da fare con la massima cautela e sicurezza. Pertanto occorre avere la giusta conoscenza per poter effettuare questa delicata operazione in modo consapevole. Proviamo a fare una breve rassegna delle varie operazione che occorre fare per eseguire la compravendita, seguiranno altri contributi più specifici per ogni argomento trattato. Vedremo alcune le procedure da effettuare, dalla proposta al contratto preliminare sino al rogito. Dal controllo dello stato giuridico dell’immobile, attraverso una visura ipotecaria. Dagli operatori che ci accompagneranno, come eventualmente il mediatore immobiliare, o il notaio. Le tasse e gli oneri, con gli importi e le norme. Una volta individuata l’abitazione da acquistare, si può procede con un eventuale proposta, ma conviene prima effettuare degli eventuali controlli preliminari. Il primo è quello sullo stato giuridico dell’immobile, in modo da evitare da subito eventuali incongruenze, onde evitare d’impegnarsi con delle somme e quindi poi diventare fastidioso disdire l’impegno preso. Va comunque detto che questo tipo di controlli viene fatto dal notaio in sede di preparazione del rogito – che sarebbe l’atto di compravendita – e che il venditore è obbligato a garantirvi la  bontà  dell’acquisto. Per effettuare questo tipo di controllo è sufficiente eseguire una visura immobiliare, che si può fare oramai in modo abbastanza semplice. Una volta fatta se avete dei dubbi, ad esempio la provenienza dell’immobile risale da una donazione, prima di impegnarvi con una proposta, sarebbe opportuno rivolgersi ad un esperto che saprà consigliarvi come procedere. Una volta fatta questa operazione si può procedere ad assumere degli impegni scritti come una proposta di acquisto, come ad esempio i moduli delle agenzie immobiliari che sono dei veri e propri impegni contrattuali scritti a cui seguirà il preliminare di compravendita detto anche compromesso. E’ bene ricordare che la proposta di acquisto di un intermediario immobiliare, firmato da entrambi le parti, può avere valore di un contratto preliminare a tutti gli effetti. Inoltre va specificato, che il mediatore non  è  tenuto  a  garantirvi che l’immobile proposto non presenta irregolarità. Egli è un intermediario tra voi ed il venditore e non è responsabile per le dichiarazioni mendaci o le informazioni incomplete rese da quest’ultimo, ad esempio non è tenuto a sapere se l’immobile in questione proviene da una donazione, o se vi sono irregolarità urbanistiche.


Acquistare casa

Acquistare casa


Seguirà il preliminare di compravendita o compromesso, che è un contratto preliminare con cui l’acquirente e venditore s’impegnano alla conclusione di una compravendita, rimandandone gli effetti definitivi ad un  momento successivo. Nel frattempo il compratore procederà, ad esempio, ad ottenere il mutuo e il venditore ad acquistare un’altra casa. Nel preliminare sono contenuti tutti gli estremi delle parti, dell’immobile in oggetto, del prezzo della compravendita, l’anticipo da versare e le altre modalità come ad esempio la data dell’atto definitivo di compravendita. L’unica cosa mancante è l’effetto traslativo, cioè la casa sarà effettivamente trasferita al compratore al momento della stipula del contratto definitivo davanti al notaio. Se effettuate questi passaggi senza l’ausilio di un intermediario immobiliare, conviene farvi assistere da un professionista. Inoltre il compromesso può essere trascritto, in questo caso il notaio incaricato procederà alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari. Questo garantisce che l’immobile non possa essere attaccato da eventuali creditori del venditore, cioè non potranno più iscrivere ipoteca o pignoramento sull’immobile, anche se non è stato ancora trasferito definitivamente. Lo stesso venditore non potrà, ovviamente senza incorrere nelle procedure di legge, vendere l’immobile ad un’altra persona. Il costo fiscale della trascrizione è dello 0,5% della caparra ed il 3% del prezzo della compravendita. Queste imposte saranno decurtate da quelle affrontate in sede di acquisto definitivo. Vediamo adesso la parte tributaria e fiscale chi paga e come. La scelta del notaio cui affidarsi è per prassi consolidata una prerogativa del compratore che sceglierà il professionista di fiducia, anche valutandone i costi della prestazione, poiché spetta a lui pagarlo. Come sono a carico del compratore il pagamento delle tasse, che vanno versate al notaio al momento della stipula del contratto definitivo. Vediamo gli importi e le modalità a secondo del tipo di compravendita, ricordando che l’IVA dovrà essere versata al costruttore, mentre le tasse al notaio.

Per l’acquisto della prima casa, sono previsti le seguenti tasse e oneri:

  • il 2% a titolo d’imposta di registro;
  • € 50,00 come imposta ipotecaria;
  • € 50,00 come imposta catastale

Il calcolo dell’imposta di registro può avvenire o sul prezzo della compravendita oppure sul valore della rendita catastale dell’immobile, moltiplicato per il coefficiente di legge pari a 115,5. In ogni caso l’imposta minima è pari ad € 1000.

Per l’acquisto della seconda casa, sono previsti le seguenti tasse e oneri:

  • il 9% a titolo d’imposta di registro;
  • € 50,00 come imposta ipotecaria;
  • € 50,00 come imposta catastale.

Il calcolo dell’imposta di registro può avvenire o sul prezzo della compravendita oppure sul valore della rendita catastale dell’immobile, moltiplicato per il coefficiente di legge pari a 126. In ogni caso l’imposta minima è pari ad € 1000.

Per l’acquisto della prima casa da un costruttore, sono previsti le seguenti tasse e oneri:

  • il 4% a titolo d’iva;
  • € 200,00 come imposta di registro;
  • € 200,00 come imposta ipotecaria;
  • € 200,00 come imposta catastale.

Per l’acquisto della seconda casa da un costruttore, sono previsti le seguenti tasse e oneri:

  • il 10% a titolo d’iva;
  • € 200,00 come imposta di registro;
  • € 200,00 come imposta ipotecaria;
  • € 200,00 come imposta catastale.