Acquistare casa, i principali controlli sull’immobile

0 I principali controlli che sarebbe opportuno eseguire prima dell'acquisto di un immobile e quali i principali aspetti vanno valutati con cura.
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Abbiamo esaminato con il precedente articolo “acquistare casa, istruzione per l’uso“, le varie procedure e operazioni da effettuare, per l’acquisto di un immobile. Le varie fasi, dalla proposta al rogito, passando per la verifica giuridica dell’immobile o all’eventuale utilizzo di un mediatore immobiliare. Adesso vediamo i principali controlli che sarebbe opportuno eseguire sull’immobile prima dell’acquisto e quali i principali aspetti che vanno valutati con cura, in modo tale da conoscere meglio l’immobile d’acquistare, onde evitare spiacevoli sorprese nelle varie fasi della compravendita. Perché è importante sempre sottolineare, che gli operatori che intervengono durante le varie fasi dell’acquisto non garantiscono sempre la regolarità dell’immobile. Cioè a volte si crede che il coinvolgimento di un’agenzia immobiliare o di un notaio garantiscano un acquisto regolare, ma la legge non impone a loro di garantire la regolarità tecnica ed amministrativa dell’immobile. Cerchiamo quindi di analizzare quali sono i principali aspetti da valutare prima della compravendita, sottolineando che è buona prassi che il venditore si doti ed eventualmente mostri, tutte le documentazioni che comprovino che l’immobile in vendita sia esente da vizi e difformità, per una compravendita regolare e trasparente. Iniziamo dal documento fondamentale della vita di un immobile e cioè l’atto di provenienza, che sarebbe il documento attestante la proprietà del bene e con il quale il venditore è venuto in possesso della proprietà. Questo può essere l’atto notarile o rogito e cioè l’atto di compravendita, o una donazione o una successione ereditaria, che sono in sostanza i modi con cui si può venire in possesso del bene. In questo atto si hanno alcune importanti informazioni, come la descrizione dettagliata della proprietà, con i suoi annessi e parti in comuni o condizioni particolari concordate al momento della stipula. Poi attraverso l’atto si può verificare che la proprietà non sia gravata da particolari vincoli, come un eventuale diritto di prelazione, o che la proprietà sia piena e non costituita, ad esempio, da un diritto di superficie limitato nel tempo, o che la vendita dell’appartamento sia legata a quella di una sua pertinenza, come l’autorimessa. Va fatta particolare attenzione agli immobili che come ultimo atto di provenienza abbiano un atto di donazione perché potrebbe succedere che un parente escluso dalla donazione possa pretendere dei diritti sull’immobile. Altro importante verifica è quella della situazione ipotecaria, già parzialmente illustrato nell’articolo “alcune verifiche da eseguire prima dell’acquisto di un’immobile“, controllo che si eseguono presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, per verificare che l’immobile non sia gravato da ipoteche o altre situazioni pregiudizievoli come sequestri e pignoramenti, (vedi l’articolo “il pignoramento immobiliare iniziamo a capire“) o che non sia coinvolto in controversie  giudiziarie. Un altro controllo molto importante è senz’altro la situazione  condominiale, in cui si verifica che il venditore sia in regola con il pagamento delle spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, per evitare che l’acquirente debba poi accollarsi i suoi debiti e doversi rivelare.  Inoltre  è  bene  verificare  che  non  siano  state  approvate  in  assemblea  nuove spese straordinarie per lavori in corso o non ancora iniziati. Per tutelarsi è sempre meglio richiedere una dichiarazione dell’amministratore che afferma non esserci debiti con il  condominio. Proseguendo nei controlli di questo tipo, è utile sapere se vi sono spese in corso di detrazione, cioè se vi sono stati eseguiti sull’immobile, o sulle sue parti comuni se in condominio, lavori di manutenzione e se le relativi spese siano detraibili, per decidere chi ne beneficerà dopo il rogito. Vediamo ora le verifiche riguardante gli aspetti urbanistici e catastali, che sono sicuramente gli aspetti più importanti riguardanti la compravendita immobiliare e per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto con il titolo abilitativo autorizzato con cui è stato realizzato o, eventualmente, modificato l’edificio. I titoli autorizzativi possono essere:

  • Licenza edilizia per gli edifici costruiti prima del 1977. Concessione edilizia per gli edifici costruiti tra il 1977 ed il 2003 e infine il permesso di costruire, per gli edifici costruiti dopo il 2003.
  • Concessione in sanatoria, se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stato sanato attraverso un condono.

Per la verifica, volendo, si può utilizzare le prestazioni di un tecnico, ma la cosa da fare è quella di confrontare se il disegno del progetto edilizio approvato dal comune, coincide con lo stato di fatto dell’immobile. Se vi sono differenze, cioè come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti o altro, la regolarità urbanistica è compromessa e l’immobile ha dei vizi che il futuro acquirente erediterà dopo l’acquisto. Se si volesse regolarizzare, se è possibile, lo si può fare attraverso un permesso in sanatoria, ma non sempre è possibile farlo, pertanto è molto importante una attenta verifica urbanistica prima di eventuali proposte o compromessi. E comunque molto importante effettuare una verifica catastale, da eseguire presso l’Agenzia del Territorio per accertarsi che l’immobile sia regolarmente accatastato, con la giusta categoria catastale di appartenenza, e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto. In sostanza occorre verificare che la planimetria catastale sia conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio e con lo stato di fatto, cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere. Le circostanze maggiormente ricorrenti sono:

  • Titolo Edilizio uguale allo stato di fatto ed uguale alla piantina catastale. In questa condizione non sarà necessario provvedere a nessun accertamento ulteriore, l’edificio di vostro interesse risulta regolare.
  • Titolo Edilizio uguale allo stato di fatto ma piantina catastale diversa. E’ il caso di difformità più semplice da affrontare poiché si aggiorna la piantina catastale senza ulteriori accertamenti. L’aggiornamento catastale in quest’ottica si configura come esatta rappresentazione dello stato di fatto.
  • Stato di fatto e titolo edilizio differenti. In questo caso, sia che vi si sia rispondenza tra catasto e stato di fatto, sia che non vi sia, sarà necessario regolarizzare l’immobile, poiché in questo caso il documento di riferimento, probatorio, è il titolo edilizio. Purtroppo come descritto in precedenza le difformità si configurano come abusi edilizi pertanto  dovranno essere oggetto di sanatorie, purtroppo è bene tenere a mente che non tutte le situazioni sono sanabili.

    Verifiche urbanistiche

    Verifiche urbanistiche

     

Tra gli altri titoli che occorre verificare vi è il certificato di Agibilità o Abitabilità, che è un concetto che deriva dalla disciplina in materia edilizia. Questo indica il rispetto da parte dell’immobile delle normative riguardanti le condizioni di sicurezza, igiene e salubrità. Una abitazione deve avere caratteristiche di agibilità tali da renderla idonea ad essere vissuta, e ciò è tanto vero che l’assenza del certificato di agibilità, o meglio l’assenza delle caratteristiche di idoneità prescritte per legge, può legittimare la richiesta di risoluzione del contratto di compravendita. E’ quindi di fondamentale importanza, quando si acquista una casa, che si verifichi l’esistenza di queste caratteristiche o condizioni, perché esse influiscono in modo determinante sulla stessa utilizzabilità del bene immobile come abitazione. Un immobile senza abitabilità, come ha precisato in più sentenze la Cassazione, può essere commercializzato, a patto che l’acquirente sappia della mancanza del certificato ed accetti questo fatto. La situazione è diversa, invece, se la mancanza di abitabilità è stata nascosta e si tratta di immobile abusivo in tutto o in parte. In questo caso l’acquirente, che era all’oscuro, ha il diritto di recedere dal contratto oppure ottenere una consistente riduzione del prezzo, come prevede l’articolo 1489 del Codice Civile. Un altro titolo che occorre avere è l’attestato di prestazione energetica o A.P.E., che è un documento obbligatorio per procedere alla compravendita di un immobile e va allegato obbligatoriamente al rogito notarile.


Attestato prestazione energetica

Attestato prestazione energetica


Nell’APE si sintetizzano le caratteristiche energetiche dell’immobile, che si stima attraverso l’indice di prestazione energetica e si misura in kwh/mq annuo, valore che indica il consumo annuale in kwh di ogni metro quadro dell’immobile. Per semplificare e capire meglio la migliore prestazione energetica dell’immobile, si usa un indicatore più generico ma più immediato che sono le classi di valutazione della qualità energetica e cioè una scala che va dalla A, che indica un edificio con una migliore classe energetica, alla G che indica un edificio con la peggiore classe energetica. Quindi è opportuno visionare l’APE dell’immobile che si vuole acquistare, per vedere il consumo per il riscaldamento, produzione di acqua calda, raffrescamento ed elettricità – questi due valori sono obbligatori dal 1 Ottobre 2015 – per poter stimare il costo energetico annuale che si dovrà sostenere per utilizzare l”immobile. Infine parliamo del titolo che certifica la conformità degli impianti, che è il certificato di conformità degli impianti e viene rilasciato dall’impresa che ha realizzato gli impianti nell’edificio. Per questo documento si fa riferimento al DM 37/08 e può essere sostituito dalla Dichiarazione di Rispondenza (DIRI). Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito. Il certificato è necessario per modificare o aprire nuove utenze perla luce ed il gas. L’acquirente, prima di effettuare l’offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI). Non esiste un vero e proprio obbligo di allegare tale certificazione al rogito, in quanto l’acquirente può anche accollarsi l’onere dell’adeguamento, dichiarandolo nell’atto, magari in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.

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