Gli adempimenti degli amministratori di condominio

0 Gli obblighi di legge a cui l'amministratore condominiale deve sottoporsi per accettare e svolgere l’incarico
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Le competenze degli amministratori condominiali, gli oneri e i doveri a cui si devono attenere una volta accettato l’incarico, quindi l’eventuali inadempienze, vengono indicate in modo chiaro dal Codice Civile (Art. 1129Art. 1130). Nell’ipotesi di eventuali negligenze o mancanze, l’assemblea condominiale può revocare l’incarico all’amministratore, in subordine esiste lo strumento della via giudiziale; azione che potrebbe anche sfociare in richiesta di risarcimento, in sede di giustizia civile, se tali inottemperanze hanno causato danni al condominio stesso. Vorremmo illustrare alcuni degli obblighi di legge, a cui gli amministratori condominiali si devono attenere.

Doveri e oneri derivanti Art. 1130 e Art. 1130-bis del Codice Civile.

Nel Codice Civile troviamo due articoli – Art. 1130 “Attribuzioni dell’amministratore” e Art. 1130. “Rendiconto condominiale” – che indicano e disciplinano le principali mansioni, funzioni e pertanto obblighi, dell’amministratore nei confronti del condominio. A questi vanno aggiunti quegli adempimenti necessari, per espletamento delle funzioni sopra descritte.

Codice Civile

Codice Civile

Ad esempio, se l’assemblea ha deliberato l’esecuzione di un’opera, mentre per le pratiche di rito la stessa non si è pronunciata; l’amministratore può agire per il compimento di queste, in quanto accessorie e necessarie per l’attuazione del mandato della delibera condominiale. Inoltre l’amministratore, nell’ipotesi di lavori edili da eseguire nel condominio, è tenuto a far rispettare  le norme di sicurezza sui luoghi di lavoro (D.lgs. testo unico sicurezza); in quanto egli funge da committente, essendo il rappresentante legale del condominio. Per gli stessi motivi giuridici l’amministratore condominiale, deve garantire la sicurezza di eventuali lavoratori, esempio il portiere dello stabile, e la corretta  applicazione del contratto di lavoro.

Requisiti di onorabilità, competenza e di copertura assicurativa

Il Codice Civile (art. 71­bis c.c.) impone all’amministratore condominiale, alcuni requisiti fondamentali per l’esercizio della sua funzione, pena la revoca del mandato. Quello della competenza e della formazione continua, cioè di essere in possesso di un titolo di studio a partire da diploma di scuola secondaria superiore; di essersi formato inizialmente con un corso di specializzazione (non per coloro che hanno esercitato tra il 18 giugno 2010 al 18 giugno 2013); di seguire annualmente corsi di aggiornamento. Tali requisiti non sono obbligatori per i cosiddetti amministratori interni, cioè quelli scelti tra i condomini dello stabile. Il requisito della onorabilità, cioè di non aver subito condanne penali, o di non essere iscritto nel registro dei protesti, (art. 71­bis disp. att. c.c. lett. a­e). Può esserci l’obbligo (Art. 1129, terzo comma, c.c.) per l’amministratore di avere una polizza assicurativa, per eventuali danni provocati nello svolgimento della funzione, se l’assemblea al momento della nomina lo richieda. Il possesso o l’eventuale perdita di tali requisiti, può comportare la decadenza o la revoca dell’incarico.

Doveri della corretta comunicazione e gestione del conto condominiale

Uno dei doveri principali dell’amministratore, è quello della corretta comunicazione e informazione verso il condominio e i condomini. Secondo il Codice Civile all’Art. 1129, secondo comma:

“l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata”.

amministratore di condominio

amministratore di condominio

Il non rispetto di tale norma, può rappresentare grave irregolarità di gestione, tale da richiedere una revoca giudiziale (Art. 1129, dodicesimo comma, c.c.). Oltre alla comunicazione interna ai condomini, vi è l’obbligo (Art. 1129, quinto comma, c.c.) di una specifica al di fuori del condominio, che può avvenire attraverso la “targa dell’amministratore”. Questa, posta in un luogo visibile dello stabile, deve contenere le principali generalità e recapiti dello stesso. Uno degli obblighi principale della gestione condominiale, è senz’altro il conto corrente condominiale, in cui vanno gestiti tutti gli importi riferibili al condominio e deve essere a uso esclusivo (Art. 1129, settimo comma, c.c.). La sua mancata apertura o l’uso improprio, può portare alla richiesta di revoca, o attraverso l’assemblea o in forma giudiziale, dell’ amministratore (cfr. Art. 1129, dodicesimo comma, c.c.). Inoltre non va assolutamente fatta confusione tra il patrimonio dei vari condomini gestiti e quello personale dell’amministratore, che deve comunicare in forma chiara il compenso della propria prestazione al momento della nomina (Art. 1129, quattordicesimo comma, c.c.).

Doveri e oneri per il corretto funzionamento, manutenzione e sicurezza delle parti comuni e degli impianti tecnologici

 Uno dei doveri dell’amministratore è quello del buon funzionamento, la manutenzione e la sicurezza degli impianti e delle attrezzature tecnologiche presenti nel condominio, con il rispetto conseguente delle specifiche norme di sicurezza; analizziamo le principali disposizione di legge.

Decreto Ministeriale (D.M) 22 gennaio 2008, n. 37

Regolamento di attuazione (art.11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n. 248 del 2 dicembre 2005, di riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degli impianti all’interno degli edifici. La norma impone che gli impianti tecnologici siano dotati di certificato di conformità o in assenza, di quello di rispondenza alle regole tecniche. I lavori di manutenzione devono essere eseguiti seguendo le direttive del presente decreto e da aziende abilitate.

Decreto Presidente della Repubblica (D.P.R.) 16 aprile 2013, n. 74

Regolamento (art. 4, comma 1, lettere a e c, del d.l. 19.08.2005, n. 192.) per l’esercizio, conduzione, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici per la climatizzazione invernale ed estiva degli edifici e per la preparazione dell’acqua calda per usi igienici sanitari. L’amministratore deve provvedere alla manutenzione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e le relative verifiche di efficienza energetica, che devono essere biennali.

Decreto Presidente della Repubblica (D.P.R.) 30 aprile 1999 n. 162

Regolamento (direttiva 95/16/CE) per la costruzione, l’istallazione e l’esercizio degli ascensori e montacarichi negli edifici. L’amministratore è il legale rappresentante dell’impianto di ascensore per conto dei proprietari; deve garantire il corretto funzionamento, con la manutenzione periodica da affidare ad aziende specializzate, oltre ché la verifica biennale dello stesso.

Decreto Presidente della Repubblica (D.P.R.) 1 agosto 2011 n. 151

Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione degli incendi, (art. 49, comma 4-quater d.l. 31.05.2010 n. 78, convertito con modifiche L. 30.07.2010 n. 122). Deve essere l’amministratore a farsi carico, attivandosi presso l’assemblea condominiale, per il conseguimento o il rinnovo del certificato prevenzione incendi (C.P.I), con le relative opere da eseguire.

Il dovere dell’amministratore è quello che il condominio sia conforme alle norme, ma spetta sempre all’assemblea condominiale la decisione finale su quali aziende o tecnici utilizzare. Nell’ipotesi di negligenza da parte dell’assemblea, il singolo condomino (art. 1105 c.c.) può chiedere all’autorità Giudiziaria di sostituirsi alla stessa; inoltre l’amministratore ha la facoltà d’impedire l’uso delle parti di edificio o degli impianti non conformi.

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