Affitto, come gestire la fine del contratto

0 Contratti di affitto, cerchiamo di capire come gestirne la cessazione, evidenziando che senza la disdetta il contratto si rinnova automaticamente.
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La gestione della cessazione di un contratto di affitto, va fatto in modo attento onde evitare di commettere errori che possono comportare danni e inconvenienti. Cerchiamo pertanto di spiegarvi attraverso questa breve analisi, come evitare di farlo. Prendiamo in esame la tipologia di contratto di affitto a uso abitativo più diffusa e cioè  quella a canone libero, che sarebbe 4 anni più altri 4 anni di rinnovo. La durata del contratto di affitto è prestabilita dalla legge e non può derogata dalle parti, che non possono prevedere termini più brevi. Così, è sempre conveniente verificare con attenzione la data di scadenza del contratto perché, in caso di mancata disdetta inviata all’altra parte, il rapporto si rinnoverà automaticamente. La durata minima di questa tipologia di contratto di affitto non può essere inferiore a 4 anni, decorsi i quali il contratto è rinnovato automaticamente per un periodo di altri 4 anni. Successivamente, alla scadenza dei successivi 4 anni – quindi dopo 8 anni dall’esecuzione del contratto – ci possono essere queste possibilità:

  • il rinnovo del contratto alle medesime condizioni;
  • il rinnovo del contratto a condizioni diverse;
  • la disdetta del contratto;

Se nessuna delle due parti attiva la procedura di rinnovo a nuove condizioni (ipotesi n.2) o per la disdetta (ipotesi n. 3), il contratto di rinnova automaticamente (ipotesi n. 1). Se le parti prevedono un termine più breve del contratto rispetto a quello imposto dalla legge o nel caso in cui non indichino alcun termine si applica in automatico il termine minimo previsto dalla legge e cioè il (4+4). Le parti restano libere di prevedere una durata superiore del contratto di affitto fino ad un massimo che, comunque, non può superare i 2 anni successivi alla morte del conduttore. Quindi alla prima scadenza il contratto di affitto può essere disdetto, dandone comunicazione 6 mesi prima, ma solo per cause specifiche indicate dalla legge come, ad esempio:

  • necessità di adibire l’immobile ad abitazione o ad attività commerciale, artigianale o professionale propria, di un proprio figlio, del coniuge, dei genitori, dei parenti entro il secondo grado;
  • necessità di ricostruzione o ristrutturazione dell’immobile che faccia parte di un  edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale si debba assicurare la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • necessità di vendita dell’immobile; se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
  • se l’inquilino non occupi in modo continuativo l’immobile senza giustificato motivo;
  • se il locatore intende vendere a terzi l’immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in tal caso il conduttore ha il diritto di prelazione.

Mentre nell’ipotesi della seconda scadenza, le parti sono libere di scegliere per un nuovo rinnovo del contratto oppure interromperlo. In particolare, tanto il locatore quanto il conduttore possono impedire il rinnovo automatico del contratto alla seconda scadenza, purché spediscano la disdetta alla controparte. Diversamente possono offrire il rinnovo alle stesse o a nuove condizioni. Rimane fermo il diritto del conduttore di recedere in qualunque momento dal contratto se ricorrono i motivi eventualmente previsti nel contratto o i gravi motivi previsti dalla legge. Se il locatore o il conduttore non intendono far proseguire la locazione oltre la sua scadenza, devono comunicare la disdetta del contratto all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza dei successivi 4 anni, a pena di decadenza. Se il termine della comunicazione della disdetta scade in un giorno festivo, è prorogato al giorno successivo non festivo. La disdetta va inviata con raccomandata a.r. e per avere effetto deve giungere a conoscenza del destinatario entro i 6 mesi precedenti la data di scadenza del contratto. Ricevuta la disdetta, il destinatario (conduttore o locatore) non deve necessariamente rispondere. Se non risponde il contratto si considera cessato alla scadenza prevista e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore. In caso di disdetta data dal locatore al conduttore, il conduttore può rilasciare l’immobile prima della scadenza e questo comportamento non può essere considerato come recesso anticipato dal contratto. In alternativa il destinatario può anche rispondere e offrire il rinnovo del contratto a condizioni differenti. In mancanza di disdetta, se il conduttore viene lasciato dal locatore nel possesso dell’immobile dopo la scadenza contrattuale ed il locatore continua a percepire il canone dal conduttore, il contratto si intende rinnovato tacitamente di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni. Allo stesso modo, in caso di disdetta tardiva, il contratto si rinnova e la disdetta vale ad impedire la rinnovazione del contratto stesso alla successiva scadenza. Se, nonostante la disdetta e la scadenza del contratto, l’inquilino continua a rimanere nell’immobile, pagando regolarmente l’affitto e il locatore non agisce nei suoi confronti, tale comportamento non può essere considerato come una rinuncia alla disdetta. Per cui il contratto si deve considerare comunque ormai cessato e il padrone di casa può sempre agire per ottenere la restituzione del bene. Mentre se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto di locazione, facendolo proseguire oltre la scadenza, deve comunicare la propria intenzione all’altra parte, almeno 6 mesi prima della scadenza stessa, pena la decadenza. Nella proposta devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali che regoleranno la locazione, cioè canone, durata, ecc. Invece se nulla si aggiunge, la proposta di rinnovo di affitto si intende effettuata alle condizioni contrattuali precedenti. Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa, scegliendo tra queste opzioni:

  • accettare la proposta, quindi la locazione prosegue alle nuove condizioni o alle condizioni precedenti;
  • proporre di rinnovare il contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte; ciò equivale ad una nuova proposta che necessita di un’accettazione della controparte;
  • rifiutare il rinnovo del contratto, facendolo cosi decadere alla scadenza stabilita.

Infine in mancanza di risposta, il contratto si intende interrotto alla data di cessazione della locazione e il conduttore deve riconsegnare l’immobile al locatore.

Fonte: www.laleggepertutti.it

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