Alcune verifiche da eseguire prima dell’acquisto di un’immobile

1 Prima dell’acquisto di un’immobile è opportuno eseguire alcune verifiche e controlli per accertarsi della piena regolarità dell'immobile
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Prima di effettuare un acquisto immobiliare, o predisporsi ad esso con atti preliminari, è buona cosa eseguire una serie di verifiche e controlli. Tra queste vi sono quelle catastali e quelle chiamate “formalità” che troviamo nei Registri Immobiliari. Va comunque detto che nella stesura dell’atto di compravendita, il notaio prescelto esegue le sopraddette verifiche, svolgendo il suo ruolo di garanzia di pubblico ufficiale. Spieghiamo meglio cosa sono queste “formalità”, che sono le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni.
Le trascrizioni si eseguono quando un bene immobile o si trasferisce – una vendita – o si costituisce su di esso un diritto, ad esempio l’usufrutto.
Le iscrizioni avvengono in seguito alla costituzioni di ipoteche su immobili soggetti, ad esempio, a finanziamento e mutui. Mentre l’annotazione si esegue quando si vogliono modificare precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni, ad esempio la cancellazioni di ipoteche e di pignoramenti.
Le verifiche delle “formalità”, si possono eseguire attraverso un’ispezione ipotecaria nei Registri immobiliari delle Conservatorie, cioè controllando se sull’immobile gravano ipoteche o pendenze, come sequestri, pignoramenti o controversie giudiziarie. Inoltre è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile. In sostanza nelle Conservatorie si possono eseguire controlli sulle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, attraverso visure sulle trascrizioni, iscrizioni, privilegi, visure ipotecarie e visure ventennali per eventuali presenza di donazioni. Quindi è possibile accertare:

  • Titolo di provenienza;
  • Verificare che non vi siamo elementi pregiudizievoli (vendite anche di porzioni), servitù, ipoteche (mutui), ipoteche giudiziali (debiti verso terzi), pignoramenti;
  • Accertare l’assenza di precedenti servitù;
  • Accertare l’assenza di diritto di superficie;
  • Atti di mutuo;
  • Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative;

Altro controlli da effettuare è quello sull’atto di provenienza, che sarebbe il documento attraverso cui il venditore è venuto in possesso del bene immobiliare, controllandone la sua regolarità. Va verificata la natura dello stesso, cioè capire se si tratta di un rogito (atto di compravendita), una donazione o una successione ereditaria. Inoltre dall’analisi dell’Atto occorre capire se sul bene non vi siamo particolare vincoli, come ad esempio un diritto di prelazione.  Oppure, molto importante, se la proprietà sia piena e non basata da un diritto di superficie limitato nel tempo. O anche se la vendita, ad esempio, di un appartamento non sia legata a quella di una sua pertinenza, come l’autorimessa.
Per l’ultimo vogliamo considerare la verifica catastale, che si può effettuare presso l’Agenzia del Territorio o attraverso i suoi strumenti telematici. Con questo controllo è possibile accertarsi che l’immobile sia regolarmente accatastato, che lo sia con la sua giusta categoria catastale e che la planimetria catastale sia conforme allo stato di fatto. Se presenti eventuali difformità, è necessario che il venditore provveda all’adeguamento utilizzando un tecnico.

LINK UTILI
www.agenziaentrate.gov.it
www.agenziadelterritorio.it
www.conservatoria.it