Atti notarili, definizione “costruzione ante 1967”

1 Negli atti notarili di compravendita immobiliare, troviamo spesso la definizione “costruzione ante 1967”.
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Negli atti notarili di compravendita relativi a immobili non proprio recenti, troviamo spesso la definizione “costruzione ante 1967”, che fa riferimento a edifici costruiti precedentemente al primo settembre 1967, cerchiamo di capirne i motivi. All’interno di un atto nella parte inerente le dichiarazioni urbanistiche, dobbiamo trovare le indicazioni dei titoli autorizzativi che ne attestano la regolarità dell’immobile. Questi possono essere la licenza o concessione edilizia, il permesso di costruire o a seconda dei casi la D.I.A. Ma per capire meglio, occorre fare una disamina sull’evolversi delle legislazione urbanistica nel nostro paese. Infatti la cosiddetta Legge Urbanistica – L. n°1150 del 1942, all’articolo 31 – stabiliva che per la costruzione di un edificio che si trovasse al di fuori del centro abitato, per come era nel piano regolatore vigente, non era necessario avere un titolo abilitativo. Intervenne poi in sostituzione, la legge n°765 del 6 agosto 1967, entrata in vigore proprio il primo settembre di quell’anno, la cosiddetta Legge Ponte. Qui all’articolo 10 si stabiliva che chiunque intendeva, nell’ambito del territorio comunale, eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione di opere di urbanizzazione del terreno, doveva chiedere e ottenere apposita licenza al sindaco, in sostanza doveva avere i titoli autorizzativi. Interveniva quindi un’importante modifica, in cui si eliminava ogni distinzione tra centro abitato e restante parte del territorio comunale, per potere chiedere i permessi a costruire. Ma si è diffuso il convincimento che quando non si hanno certezze sui titoli autorizzativi, per essere in regola basti indicare nell’atto notarile, la definizione “costruzione ante 1967”. Ma secondo la normativa illustrata, si devono verificare alcune condizioni, affinché l’utilizzo di questo termine sia legittimo. Uno dei quali è che l’immobile deve essere stato costruito al di fuori del centro abitato, che corrisponde di solito al centro storico, cioè la zona A della zonizzazione comunale. E che deve essere dimostrabile, che l’immobile sia stato costruito effettivamente prima del primo settembre 1967.


Atto compravendita

Atto compravendita


Quindi occorre fare molta attenzione all’uso di questa definizione, perché se si commette inconsapevolmente un errore o peggio consapevolmente, questo, con gli strumenti attualmente in uso, potrebbe essere riscontrabile. Infatti si può verificare la data di costruzione o modifica dell’edificio, attraverso l’utilizzo di foto aeree o satellitari. Ad esempio, ad un edificio costruito legittimamente prima del 1967, è stato aggiunto in anni recenti un corpo di fabbrica in ampliamento senza i necessari permessi, questo risulterà facilmente visibile dal raffronto tra foto aeree scattate in anni successivi. E’ importante specificare che se il notaio in fase di preparazione dell’atto di compravendita, non riesca ad identificare gli estremi degli atti autorizzativi e concessori, cioè i permessi a costruire o modificare, può utilizzare la dicitura “costruzione ante 1967”, a fronte di una dichiarazione del venditore che ne dichiari la veridicità. Ma il notaio può accettare questa dichiarazione, ma non accertarne l’attendibilità. Per cui se in seguito, l’acquirente dell’immobile decisa di controllarne l’esattezza e riscontri eventuali difformità sulla data edificatoria o vizi o abusi edilizi, l’atto potrebbe essere dichiarato nullo. A questo proposito è emblematica una recente sentenza – n°373 del 07.02.2013 – del T.A.R. di Milano, relativa ad un edificio costruito ante 1967 a dimostrazione dell’importanza di questo aspetto. Nella fattispecie si tratta un immobile costruito fuori del centro abitato con una licenza edilizia del 24 febbraio 1967. Parecchi anni dopo, il Comune ha riscontrato per questo fabbricato la difformità di alcune parti rispetto a tale licenza, nonché il mancato rispetto di vincoli ambientali e paesistici e pertanto ha intimato al proprietario un’ingiunzione di demolizione delle parti difformi e un ripristino delle condizioni previste dai permessi. Il proprietario ha presentato ricorso al T.A.R. di Milano contro tale ordinanza, che riteneva illegittima visto che l’edificio era stato costruito al di fuori del centro abitato e prima dell’entrata in vigore della legge ponte, e quindi non necessitava di titoli autorizzativi. Per la prima affermazione non c’erano problemi, restava da dimostrare che la realizzazione fosse avvenuta effettivamente anteriormente al primo Settembre 1967. In base ai documenti prodotti dal Comune, il tribunale amministrativo non ha riscontrato nessun elemento che potesse far collocare la costruzione dell’edificio in un arco temporale successivo a tale data e pertanto ha ritenuto illegittimo il provvedimento di demolizione e dato ragione al proprietario ricorrente. Pertanto con questa sentenza, si conferma la grande importanza che la datazione dell’immobile sia antecedente al primo Settembre 1967 e quindi sia una “Costruzione ante 1967”.

LINK UTILI:
www.notariato.it

1 commento

  1. Tina Cavalieri on

    Il mio commento è di quelli che sfiorano l’inaudito e la sorprendente epopea vissuta a causa di due appartamenti siti in Priverno (LT), zona centro storico, e come tale con una serie di vincoli che hanno reso ancora più difficile l’intera vicenda. Il mio torto è stato quello di farmi avvincere dalla metratura e dal centro storico. Questo stabile, dopo pochi anni dall’acquisto, ha cominciato a sfarinarsi nei muri, mentre il tetto cominciava a cedere modeste parti di calcinacci. Il perchè l’ho poi capito: era stato sopraelevato un piano con materiali poveri, probabilmente dopo la fatidica data del 1967. Ho provato a mettermi in contatto con un architetto che, in confidenza m’aveva dato la notizia dell’abusivismo. Mi aveva promesso che avrebbe inviato un geometra al catasto di Latina per verificarne, con foto aeree, o quant’altro fosse a disposizione, l’abuso. Sono passati forse più di due mesi, e io ero gonfia d’amarezza, di ansia perchè una volta l’impiegato del catasto era assente, un’altra volta molto occupato… di fatto non aveva concluso nulla. Impedito forse da qualcuno? Non lo so. Sta di fatto che a quel punto ho dovuto prendere una gravosa decisione: sistemare tetto e facciata, anche perchè cominciavano a cadere calcinacci e i vicini avevano già provveduto a denunciarmi. Ma in quel caso, neanche le Istituzioni mi sono venute in alcun modo incontro, nemmeno il giudice liquidatore a cui avevo chiesto dei contributi per mettere mano ai lavori. In quel caso mi ha risposto che non era più lui ad occuparsi della custodia dell’appartamento e per liquidarmi mi ha dato un nome e un indirizzo (presumo quello del proprietario dell’appartamento all’asta), al quale ho inviato una lettera raccomandata che dopo mesi mi è ritornata indietro. Dunque, pur vivendo a 400 km di distanza, ho dovuto mettermi a contatto con capomastri, muratori, ecc. che hanno approfittato della situazione e mi hanno fatto pagare più di quanto sarebbe stato necessario. Litigi, e minacce, nell’ultimo periodo erano una cosa ormai scontata che mi hanno avvelenato l’esistenza. Ma il “dulcis in fundo” doveva ancora arrivare. Ed è giunto quando in settembre dello scorso anno ho letto su Internet che uno dei due appartamenti era all’asta e veniva venduto con un prezzo di base di euro 34.500, cosa quantomai assurda, considerando che si trattava di un appartamento di 50 mq che, in uno stabile che non valeva ormai più nulla, diventava una beffa. Nell’avviso d’asta il notaio si protegge con una serie di affermazioni formali: l’appartamento era stato costruito prima del 1967 (cosa falsa), che era sottoposto al vincolo paesaggistico, dunque in zona A, e che era stato sottoposto a manutenzione ordiania (bugie inaudite perchè riferite a un appartamento in uno stabile prossimo al crollo. Quando chiedo conto di quanto mi spettava, asserendo che avendo salvato dal crollo un bene di una certa importanza, il notaio, mi aggredisce asserendo che io avevo l’onere d’informarli prima di ristrutturare, e che se non l’avevo fatto non potevo poi pretendere di apparire fra quelli che potevano vantare crediti sull’immobile. Tutto studiato, notizie che sono passate attraverso il filtro della chiacchiera discreta, ma sono passate, e l’immobile è stato rilanciato ad un prezzo che non avrebbe mai potuto avere. Qualche tempo dopo, distrutta da tutta questa storia, che ne ha causate altre, telefono al Comune (altra istituzione silente quanto è il caso, rumorosa ed esigente quando cambiano le condizioni), e chiesto perchè proprio a me, che avevo salvato uno stabile dalla distruzione, si parlava in quel modo, io che avevo agito inseguita dall’ansia della responsabilità di un imminente crollo del palazzo. Da una parte mi hanno dato ragione, asserendo che in casi di urgenza non c’è il vincolo dell’informazione, ma dall’altro, quando s’è trattato di farmi parlare con un certo geometra, si sono miseramente tirati indietro adducendo dei pretesti: una volta il geometra era in ferie, un’altra volta era ad un corso, un’altra volta fuori… e il tempo passava. Io ho potuto fare quei lavori perchè, a seguito di un ricorso per passaggio di ruolo (d’insegnante) che avevo fatto in passato, avevo ricevuto del danaro, per il resto mi sono miseramente indebitata. Adesso, il Ministero mi ha richiamata affermando che il danaro che giungeva nel mio conto corrente in realtà non mi spettava (se non una piccola parte) e lo devo restituire, con la beffa di essere stata presa per una sorta di ladra dalla dirigente del Ministero. Sono cose dell’altro mondo… ma che mi hano rovinata. In più, avendo dovuto spendere tanti soldi, non ho potuto sistemare all’interno gli appartamenti miei e sono difficili da vendere, sia perchè la gente tende ad allontanarsi dal centro storico, sia perchè all’interno non sono stati ristrutturati. Il consiglio che chiedo è: ho speranza di agire in qualche modo contro banche, tribunali e dichiarazioni di notai? o anche contro chi ha acquistato gli altri due appartamenti? L’unico modo, visto che non so chi siano, è richiedere una visura. È possibile sapere chi sono e agire di conseguenza? Grazie.

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