Atto notarile di compravendita imposte e dichiarazioni

0 Nella preparazione dell’atto notarile di compravendita vanno inserite alcune dichiarazioni e al momento dell’acquisto ci sono delle imposte da pagare.
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Nella preparazione dell’atto notarile di compravendita vanno inserite alcune dichiarazioni e al momento dell’acquisto ci sono delle imposte da pagare. Partiamo dalle informazioni che vanno inserite all’interno nel rogito per la compravendita di un immobile a uso abitativo, vediamo quali sono. Si tratta di informazioni importanti, poiché l’omissione e la falsa o incompleta dichiarazione, comporta l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento di valore dei beni trasferiti, senza dimenticare l’applicazione delle sanzioni penali, per dichiarazione mendace. Le informazioni sono le modalità di pagamento (assegno,  bonifico, mutuo, ecc.) delle somme necessarie per l’acquisto. Se si è utilizzato attività di mediazione e se si con quali spese e le modalità di pagamento. Inoltre vanno indicati i dati identificativi del titolare, se questa è persona fisica, o la denominazione o ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante che ha operato per la stessa società; la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari di mediazione e della Camera di Commercio.


Atto notarile

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Cerchiamo di capire adesso quali solo e come si calcolano le imposte necessarie per l’acquisto. Si tratta dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale e va detto che queste tasse vengono pagate al notaio, che poi le verserà al momento della registrazione dell’atto. Per le vendite di immobili a uso abitativo e le rispettive pertinenze – effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali – la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, anziché dal corrispettivo pagato. È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. L’occultamento, anche parziale, del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di un importo inferiore a quello pattuito, determina la perdita del beneficio con le seguenti  conseguenze: le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito; sarà dovuta una sanzione che va dal 50 al 100% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già versata. L’acquirente, per poter fruire dell’applicazione dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale sul valore catastale dell’immobile, deve farne esplicita richiesta al notaio. Questo sistema di tassazione prevede, inoltre, una riduzione del 30% dell’onorario del notaio, che viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto. Mentre per le cessioni degli immobili a uso diverso da quello abitativo, terreni, negozi, uffici e loro pertinenze, non può essere applicata questa modalità di  tassazione. Cerchiamo ora di capire come si determina il valore catastale di un immobile, questo si determina moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per i seguenti coefficienti, alcuni esempi:

 

  • 110 per la prima casa
  • 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1)
  • 140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B
  • 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D
  • 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E

 

Mentre per determinare il valore catastale nei trasferimenti di immobili non censiti, si può utilizzare la rendita presunta, ovvero la rendita proposta. In questo caso, è necessario manifestare espressamente nell’atto di compravendita, l’intenzione di avvalersi delle disposizioni previste dall’art. 12 del DL 70/1988, convertito dalla legge n.154/1988. La rendita catastale attribuita sarà notificata al contribuente dall’Agenzia del Territorio. Se il valore determinato sulla base della rendita attribuita è superiore a quello dichiarato nell’atto, il contribuente dovrà pagare la maggiore imposta e i relativi interessi, calcolati a partire dalla registrazione dell’atto. Ultimiamo questa disamina dei tributi per la compravendita di immobili a uso abitativo, con il caso di vendita soggetta a IVA, affermando che la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti.

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