Cassazione, quando gli abusi edilizi non gravano sulla compravendita

0 Sentenza della Corte di Cassazione sancisce la validità del preliminare e la conseguente compravendita immobiliare, anche in presenza di abusi edilizi di lievi entità che non modificano la volumetria dell'immobile.
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Una sentenza della Corte di Cassazione – la n°24852/2015 – sancisce la validità del preliminare anche in presenza di abusi edilizi di lieve entità, che non modificano la volumetria dell’immobile. Cioè se vi è una parziale difformità dal permesso a costruire e le irregolarità non superano il 2% delle misure progettuali o se interviene una sanatoria prima della conclusione del contratto, questi si può ritenere valido. Con questa sentenza la Suprema Corte, ha introdotto un principio di diritto importante sugli abusi edilizi e la conseguente compravendita immobiliare. La Corte ha stabilito che quando un immobile viene costruito sulla base di una regolare concessione edilizia e vengono poi eseguite modifiche interne, senza l’autorizzazione ma senza comunque mutarne la volumetria, il successivo contratto di vendita definitivo dell’immobile non si considera nullo. Entriamo nello specifico del caso che ha portato alla pronuncia della Corte di Cassazione, si tratta di una richiesta di nullità di un preliminare di vendita di un immobile.


Concessione edilizia

Concessione edilizia


Nella fattispecie una società di costruzione aveva stipulato un preliminare di vendita per una villetta costruita regolarmente. Nell’immobile poi erano state effettuate delle modifiche interne e una scala esterna non autorizzate, che però non ne modificavano la volumetria e in seguito regolarizzate. Il promissario acquirente dopo aver stipulato il preliminare di vendita, non aveva voluto arrivare alla conclusione del rogito d’acquisto, in quanto aveva riscontrato le lievi difformità. E non trovando l’accordo con l’impresa costruttrice, ha chiesto per via giudiziale che il contratto preliminare fosse dichiarato nullo. Ma i giudici hanno rigettato la richiesta, affermando che sono nulli solo gli atti che non contengono gli estremi del permesso di costruire o quelli della domanda di sanatoria edilizia. Questo perché l’acquirente deve conoscere le condizioni del bene acquistato e poter effettuare gli accertamenti sulla regolarità. Oltre a questo caso, la Cassazione ha spiegato che si può riconoscere la nullità del preliminare di vendita quando le irregolarità sono rilevanti. Se, però, il Comune concede la sanatoria, si può procedere tranquillamente con la compravendita. In base al Testo Unico dell’Edilizia (comma 3 art. 34, Dpr 380/2001), la parziale difformità sono gli scostamenti per lo più in aumento, rispetto ad altezze, volumetrie e superfici coperte fino al 2%, rispetto a quelle dichiarate nel progetto. Pertanto in base a queste norme, i giudici hanno rigettato la richiesta del promissario acquirente di nullità del preliminare di vendita, giudicandolo valido e quindi si può procedere alla stipula del contratto definitivo. I giudici nella sentenza, hanno sancito che non è applicabile la sanzione della nullità del preliminare quando: l’immobile è costruito con regolare concessione edilizia, ma sono state eseguite alcune modifiche interne non autorizzate che non ne hanno mutato per nulla la volumetria, riferendosi al limite del 2% della parziale difformità. E di conseguenza, anche quando successivamente al contratto preliminare interviene la concessione in sanatoria di eventuali abusi edilizi. Mentre si considera nullo il preliminare quando si supera la soglia della parziale difformità e per poter procedere alla compravendita è necessario ottenere la sanatoria delle opere realizzate senza titolo abilitativo. Inoltre, sempre nella sentenza, anche nei casi in cui il preliminare si presenta senza gli estremi del permesso di costruire e della, eventuale, domanda di sanatoria edilizia. Questo per tutelare l’acquirente, che deve essere messo a conoscenza delle condizioni dell’immobile acquistato.

 

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