Come funziona un’asta immobiliare

0 Quando si partecipa ad un’asta immobiliare occorre tenere in considerazioni vari aspetti, cerchiamo di capire e spiegare quali sono.
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Quando si partecipa ad un’asta immobiliare occorre tenere in considerazioni vari aspetti, cerchiamo di capirne e spiegare quali sono. Occorre prima dire che  un’asta immobiliare è un importante strumento giuridico che tutela e garantisce il soddisfacimento delle pretese dei creditori ed è regolato dagli articoli 567 e seguenti del codice di procedura civile. In particolare, la Legge prevede la possibilità di porre in vendita i beni appartenenti ad un privato oppure ad una società gravata da debiti. Un altro aspetto importante è quello, una volta scelto l’immobile, di acquisire tutte le informazioni utili, che si possono trovare nell’avviso del bando dell’asta, onde evitare di incorrere in un acquisto sconveniente. Nell’avviso si troveranno tutti quegli elementi che consentiranno di effettuare tutti i controlli necessari e di poter quindi fare la migliore offerta d’acquisto possibile, nello specifico:

  • i termini e le condizioni di vendita;
  • una breve descrizione del bene immobile il prezzo di partenza dell’asta;
  • la perizia di stima redatta da un tecnico esperto nominato dal Giudice e che contiene la dettagliata descrizione dell’immobile;
  • i dati catastali;
  • la planimetria dell’immobile lo stato di fatto del bene;
  • la presenza di eventuali irregolarità, di servitù, debiti, vincoli e la possibile sanabilità degli  stessi;

Di recente è stata introdotta una novità normativa, che consente la possibilità di visitare l’immobile all’asta, prima di effettuare l’offerta d’acquisto, in modo tale da consentire una presa visione reale dello stato materiale del bene. E’ possibile farlo presentando apposita domanda al custode giudiziario. Tutti possono partecipare all’asta immobiliare eccetto il debitore. Per prendere parte ad un’asta giudiziaria senza incanto, è necessario presentare la domanda di partecipazione ovvero l’offerta. Quest’ultima dovrà essere inserita in busta chiusa che non dovrà contenete alcun segno di riconoscimento. Nella domanda di partecipazione bisognerà indicare il prezzo che si intende offrire e bisognerà inserire la cauzione del 10%. Nell’asta immobiliare con incanto, invece, ogni partecipante dovrà presenziare nel giorno e nel luogo indicati nell’avviso per formalizzare la propria  offerta. Se l’asta immobiliare va deserta, cioè se non vengono presentate offerte valide, il costo del bene immobile può scendere di un altro 25%. Una volta spiegate come si effettuano le proposte di acquisto, cerchiamo di capire, vediamo come funziona l’assegnazione. Si può procedere all’assegnazione del bene se viene presentata una sola offerta di importo superiore di un quinto al prezzo base d’asta. Se, invece, l’unica offerta presentata corrisponde al “prezzo base”, può essere rifiutata l’aggiudicazione immediata  dell’immobile. Mentre se ci sono più presentate più offerte, viene indetta una vera e propria gara tra i diversi offerenti.  In questo caso si parte dal prezzo più alto tra quelli offerti per poi effettuare rilanci minimi nella misura indicata nell’avviso di asta. Un’altra novità riguarda la possibilità di pagare non solo in contanti ed in un’unica soluzione ma anche attraverso un mutuo con una delle banche indicate e convenzionate con il Tribunale. L’acquirente dovrà procedere al pagamento entro 60 giorni dall’aggiudicazione del bene immobile all’asta giudiziaria. Se il prezzo non viene saldato nel predetto termine, l’aggiudicatario viene dichiarato decaduto e perde l’importo che ha già depositato a titolo di cauzione. In tal caso, il Giudice fissa un nuovo incanto per procedere alla vendita del bene immobile. Tra i vantaggi che abbiamo nell’acquistare un immobile ad un asta giudiziaria, c’è sicuramente quello di pagare il bene con un prezzo inferiore a quello di mercato. Il bene è stato visionato da esperti professionisti in sede di redazione delle perizie tecniche. Inoltre è il Giudice dell’esecuzione ad emettere il decreto di trasferimento del bene immobile acquistato. Stiamo parlando di un titolo esecutivo con cui il Giudice ordina anche la cancellazione di eventuali trascrizioni di pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie che eventualmente gravino sul bene immobile, evitando cosi le spese notarili. D’altro canto può succedere che l’immobile sia ancora abitato dal debitore e pertanto deve essere il nuovo proprietario a dover liberare l’immobile. Se con il decreto di aggiudicazione del Giudice, vengono eliminati le ipoteche e i pignoramenti, sul bene ci possono essere altri vincoli, come ad esempio usufrutti oppure quote di proprietà non soggette ad vendite forzate. In sostanza l’immobile viene acquistato comprendendo eventuali vincoli presenti, che di norma devono essere indicati sull’ordinanza di vendita.

 

 

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