I diritti del venditore di un immobile

0 Quali sono i diritti del venditore nella vendita di una casa, dall'atto pubblico, al compromesso per il trasferimento del diritto di proprietà.
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Iniziamo a capire quali sono le tutele a cui ha diritto il venditore di un immobile, qualunque esso sia, dal costruttore al privato o se comunque ha utilizzato o meno l’intermediazione immobiliare. Prima di tutto il venditore ha diritto ad avere al momento della stipula, detraendo eventuali acconti, l’importo concordato per l’acquisto. A questo riguardo esiste anche un istituto giuridico, chiamato compravendita con riserva di proprietà o patto di riservato dominio, che consente la rateizzazione dell’importo dovuto che consente a chi acquista di usufruire di dilazionare il pagamento, senza far perdere al proprietario la proprietà del bene, nel caso in cui ci fosse inadempienza nei pagamenti. Esistono comunque ulteriori garanzie a favore del venditore che conceda all’acquirente il beneficio della dilazione,  come  per esempio:

  • semplice menzione in atto della dilazione di pagamento;
  • emissione di cambiali con o senza garanzia ipotecaria;
  • iscrizione di ipoteca legale;

Le modalità di pagamento possono essere effettuati – tenendo in considerazioni che attualmente la soglia per pagare con denaro contante, è di 3 mila euro – con assegni circolari non trasferibili, che sarebbero quelli emessi dalla banca, con garanzia dell’esistenza della copertura. Da assegni bancari o postali non trasferibili, quindi privi della garanzia e da bonifico bancario. Per la consegna dell’immobile il venditore, volendo sotto la sua responsabilità, può farla anche prima del pagamento totale dell’importo dovuto. Come ad esempio nel caso della consegna al momento del compromesso, quando si parla di preliminare con effetti anticipati, oppure alla firma del definitivo con pagamento rateizzato e con clausola di riservato dominio. Resta comunque sempre il venditore il responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale, in quanto rimane ancora il proprietario. Ma può succedere anche il contrario, cioè nel caso in cui è il venditore a non rilasciare l’immobile al momento del rogito, con l’autorizzazione dell’acquirente che non salderà l’intero importo concordato per la vendita. Pertanto per la consegna ci possono essere varie ipotesi, che rientrano nell’accordo delle parti e che possono essere:

  • pagamento integrale senza consegna, lasciano al venditore il termine ultimo per la consegna dell’immobile.
  • previsione di una penale;
  • pagamento del saldo prezzo solo alla consegna, in questo caso è necessario un altro atto notarile considerato di quietanza. In sostanza il venditore consegnando l’immobile e ricevendo il saldo, rilascia ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.

Esiste inoltre l’istituto giuridico della nuda proprietà, il cui il venditore cede la “nuda proprietà” del bene in sostanza il possesso giuridico, mentre gli rimane “l’usufrutto”, cioè il possesso materiale. Quindi l’acquirente garantisce a chi vende l’utilizzo della casa, mentre il venditore garantisce che alla sua morte l’immobile entrerà in possesso di chi acquista, senza ulteriori esborsi o pagamento di altre imposte.

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