La surroga dei mutui iniziamo a capire

0 La surroga dei mutui o la “portabilità”, è quella procedura che consente il trasferimento del mutuo presso un’altra banca
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La surroga dei mutui denominata anche “portabilità del mutuo”, è quella procedura che consente il trasferimento del mutuo presso un’altra banca, con la possibilità di modificare i parametri del mutuo stesso. Questo procedimento è stato istituito con la Legge 40/2007 – la cosiddetta “Legge Bersani” – e poi dalla Legge Finanziaria per il 2008. La scelta di effettuare la surroga è quella di avere una serie di vantaggi a costo zero, scegliendo le condizioni proposte dalla nuova banca, lasciando in essere l’ipoteca esistente, che verrebbe solo aggiornata con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.
Le nuove condizioni migliorative, possono essere il tipo di tasso, per esempio passare al tasso fisso, o lo spread (la commissione della banca) o la durata del mutuo, producendo una rata più bassa e tassi d’interesse minori. La surroga non deve comportare nessun costo, pertanto le spese di istruttoria della pratica e di perizia sull’immobile saranno a carico della banca subentrante. Il limite che possiamo riscontrare, può essere che l’importo del nuovo mutuo, dovrà essere uguale a quello del capitale residuo ancora da rimborsare. La procedura da seguire per la surroga è quella della comunicazione alla nuova banca, che poi provvederà a informazione la vecchia, avviando poi le operazioni di surroga del mutuo. Va detto che se la vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di surroga, le banche subentranti non hanno questo obbligo, cioè si possono riservare la facoltà di valutare il potenziale cliente. I risparmi che si possono avere con i nuovi mutui sono quelle delle spese periodiche, come la gestione, l’incasso o l’assicurazione, che possono risultare minori rispetto a quello originario. Risparmi che vanno a sommarsi a quelli ottenuti dalla riduzione degli interessi e dello spread. Pertanto è opportuno che alla richiesta di surroga, ci sia stata una precedente e accurata ricerca sul mercato finanziario dei vari prodotti presenti, in modo da selezionare quella che in tutti i suoi aspetti, possa offrire le migliori condizioni e soprattutto un risparmio rispetto al mutuo da surrogare. Va sottolineato che le condizioni da esaminare sono molteplici e non solo lo spread o la rata, ma anche le condizioni accessorie come ad esempio l’assicurazione. Quindi valutare bene le condizioni e i costi – tasso, spese, rate, durata e capitale residui – del vecchio mutuo, confrontandolo con quali vantaggi si vuole ottenere da quello nuovo, come ad esempio rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso, liquidità aggiuntiva. Pertanto è una buona pratica confrontare varie alternative al proprio mutuo, in modo da scegliere, in modo ponderato, quello che offre le migliori condizioni. In questa ricerca è possibile che alcune banche, possano offrire anziché una surroga, la sostituzione del mutuo. Si tratta questa di una soluzione diversa, che prevede  una vera e propria estinzione del vecchio mutuo e la stipula di uno nuovo. In questo caso si prevede l’iscrizione di una nuova ipoteca e quindi con dei costi superiori rispetto alla soluzione surroga.

 

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