La verifica della conformità urbanistica durante la compravendita

0 La verifica della conformità urbanistica è il primo controllo da fare prima di acquistare un’immobile, per evitare di pregiudicare la compravendita o avere problemi dopo l’acquisto.
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Tra le verifiche e i controlli che conviene fare prima di un acquisto immobiliare, quella urbanistica è tra quelle che rivestono maggiore importanza. Infatti la presenza di eventuali abusi edilizi o difformità costruttive dell’immobile, possono creare problemi sia nella richiesta di nuovi titoli abilitativi, quali interventi di ristrutturazione, oppure creare difficoltà per un regolare passaggio di proprietà. Pertanto la regolarità urbanistica è una condizione importante poiché la compravendita venga effettuata con serenità e tranquillità. Quindi nella delicata fase di una compravendita, ma anche per una ristrutturazione, non basta scegliere, contrattare e formalizzare l’acquisto, ma è essenziale dotarsi del certificato di conformità urbanistica, al fine di comprendere se l’immobile interessato possa avere difformità rispetto al progetto originario. Gli edifici vengono costruiti sulla base di un preciso progetto, che hanno tavole progettuali e misurazioni effettuate da un tecnico abilitato, che vengono poi approvati dell’ufficio urbanistico del comune interessato. Può accadere, ed accade, che detto progetto non corrisponda all’edificio costruito. Queste difformità, sia sotto il profilo urbanistico che edilizio, possono essere di lieve entità o significative, con conseguenze sulla regolare commerciabilità dell’immobile. Le norme vigenti, al fine di contrastare il fenomeno degli abusi edilizi, dispone la nullità insanabile degli atti di compravendita che hanno ad oggetto immobili non conformi sotto il profilo urbanistico ed edilizio. Questo significa che un atto di vendita immobiliare di una casa non conforme non ha nessun valore giuridico. Pertanto, prima di iniziare qualsiasi trattativa è di fondamentale importanza controllare la sussistenza di abusi, cioè se lo stato di fatto della casa coincida fedelmente con quanto risulta dal progetto. Ecco perché è cosi importante la certificazione di conformità urbanistica. Vogliamo cosi, visto l’importanza per le compravendita immobiliare, fare un’analisi sulla conformità urbanistica e quali potrebbero essere le conseguenze che derivano dalli eventuale violazione delle norme edilizie. Cerchiamo di capire qual è la differenza tra conformità urbanistica ed edilizia e conformità catastale, dove spesso si fa molta confusione. Uno degli errori più comuni è quello di ritenere che il certificato di conformità urbanistica attesti anche la regolarità catastale della casa, mentre sono due cose molto differenti fra loro. Le conformità catastale attesta la corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile con i dati che sono stati trascritti al catasto. Le informazioni che sono conservate presso l’Agenzia del Territorio non possono essere usate per verificare eventuali difformità edilizie, ma solo per controllare se un certo immobile è stato censito, ovvero accatastato. Gli abusi edilizi, invece, si possono appurare dal comune in cui è ubicato l’immobile. In particolare, la regolarità si accerta dal titolo abitativo. In sostanza il catasto presso l’Agenzia del Territorio svolge un ruolo fiscale e di censimento ed inventario dei beni immobiliari, mentre gli uffici tecnici comunali hanno funzioni urbanistiche. Il controllo sulla conformità edilizia e urbanistica comporta che lo stato di fatto dell’immobile coincide con il titolo abitativo, così come depositato presso l’ufficio tecnico del comune. Si ricorda che i titoli abitativi assumono denominazioni differenti in base all’anno in cui è stato edificato l’immobile. Si parla di concessione edilizia per le case costruite fra il 1942 e il 1977 (Legge 1150); di licenza edilizia per immobili edificati fra il 1977 e il 2003 (Legge 10) e di permesso per costruire per edifici costruiti dopo il 2003 (DPR 380/01). Esistono, tuttavia, anche ulteriori titoli abitativi minori come la DIA, CIA e CILA. Titoli abitativi che sanano la regolarità urbanistica ed edilizia di una casa sono anche le concessioni in sanatoria o  i condoni del 2003, del 1994 e del 1985, i quali sono stati rilasciati dai comuni in seguito all’accertamento di un abuso che è stato successivamente rimosso dai proprietari. La necessità di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile, come suddetto, diventa importante nelle fasi preliminare di una compravendita immobiliare.  In questo caso è bene accertarsi dell’assenza di abusi prima di sottoscrivere il preliminare e ogni altra proposta contrattuale. Quando sull’immobile dovessero risultare irregolarità bisogna successivamente distinguere quelle sanabili dalle insanabili. Nella prima ipotesi il venditore deve adoperarsi, a sue spese, per rendere l’immobile regolare dal punto di vista urbanistico e adempiere così alla sanatoria. Nel secondo caso non è possibile rimuovere le irregolarità, per cui non si può procedere con l’atto di vendita, proprio perché il passaggio di proprietà sarebbe nullo dal punto di vista giuridico. Le conformità urbanistica serve anche quando si chiede un mutuo presso un istituto di credito, ma anche nel caso in cui si decidesse di trasferirlo oppure di surrogarlo presso altra banca. Infine, il certificato di conformità urbanistica viene richiesto in caso di interventi di ristrutturazione edilizi. In sede di compravendita e nel momento in cui viene stilato il rogito il notaio deve indicare gli estremi del titolo abitativo dell’immobile. In alcuni casi questi dati non vengono riportati nell’atto. Si tratta di eccezioni che interessano gli immobili storici, ovvero quelli edificati nel periodo antecedente all’entrata in vigore della Legge urbanistica del 1942 e per quelli costruiti fino al 1° settembre del 1967, cioè quando ancora era prevista la licenza edilizia. Tuttavia, questi immobili, per i quali sono ammesse queste semplificazioni e non è necessario riportare il titolo abitativo nell’atto, potrebbero comunque essere oggetto di abusi edilizi, a causa di opere di ristrutturazioni intercorse nel tempo. Pertanto è importante appurarne comunque la conformità urbanistica. La verifica della conformità urbanistica ed edilizia di un immobile, viene di solito effettuata da un tecnico abilitato. Il controllo parte dall’ultimo titolo abitativo, ma per essere esaustivo deve partire a tutti quelli che sono stati acquisiti nel tempo, ovvero a partire dalla costruzione fino allo stato attuale dell’immobile. Quando si entra in possesso di tutta la documentazione, comprensiva anche di tavole grafiche, copie di progetti ed eventuali fotografie, si è in grado valutare con certezza la conformità dell’immobile. Il risultato delle verifiche può essere positivo, cioè l’immobile coincide con il titolo abitativo che è stato rilasciato dal comune. In questo caso non c’è nulla da sanare e la casa può essere oggetto di regolare compravendita. Quando l’esito è negativo, l’immobile potrebbe essere stato costruito senza alcun titolo abitativo. In questo caso occorre un condono edilizio o un permesso di costruire per sanare. Nel caso di trasferimento dell’immobile il nuovo proprietario si rende responsabile dell’abuso. Diversamente, quando le difformità rispetto al titolo abitativo sono circoscritte a piccole modifiche interne si può ottenere la sanatoria con titoli abitativi minori, quali una CIL per lavori eseguiti fino al 26 maggio 2010, o una DIA. In molti altri casi le difformità si risolvono in aumenti della volumetria. Si pensi, ad esempio, alla trasformazione di un balcone in una veranda chiusa, oppure all’apertura di finestre, al frazionamento o all’unificazione di due immobili. Queste irregolarità, in genere si sanano con una DIA o un permesso di costruire in sanatoria. Le diverse ipotesi che riguardano la difformità urbanistica richiedono un esame tecnico specifico, anche perché la possibilità di sanare non è sempre ammessa. Ma se durante la verifica troviamo degli abusi edili, di chi è la responsabilità ? Diversamente da quanto si potrebbe pensare il notaio chiamato a redigere l’atto non è responsabile della presenza di eventuali abusi edilizi e nemmeno l’agenzia immobiliare che si occupa della trattativa. L’acquirente deve essere molto cauto e non omettere mai il controllo sulla conformità, anche nel caso degli immobili storici, per quelli costruiti prima del 1967 e peri quali non è necessario riportare il titolo abitativo nel rogito. Si precisa, inoltre, che una dichiarazione sostitutiva sulla conformità non esclude responsabilità a carico del venditore. La Cassazione, a partire dal 2013, ha stabilito precise conseguenze nel caso in cui venga stipulato un atto di vendita in violazione delle norme edilizie. Infatti, il rogito di vendita che ha come oggetto un immobile non conforme sotto il profilo urbanistico è nullo, sia dal punto di vista formale che sostanziale. L’atto non spiega effetti, come se non fosse mai esistito, anche in presenza di un’autocertificazione da parte del venditore che attesti la conformità della casa. Questa nullità non è soggetta a termine di prescrizione o di decadenza. Nel caso in cui l’immobile oggetto di abusi venga comunque trasferito il venditore potrebbe incorrere in responsabilità di natura penale e affrontare un apposito processo. Questo succede quando è stata rilasciata un’autocertificazione infedele. Diverso è il caso del preliminare, ovvero il contratto che precede il definitivo. Esso resta valido anche in mancanza di certificazione di conformità urbanistica. Il preliminare non è affetto da nullità: resta valido pure in mancanza della specificazione dei titoli abitativi di conformità urbanistica. Da quanto emerso si comprende bene quanto sia importante verificare correttamente la conformità urbanistica per non dover affrontare spiacevoli situazioni, costi ed esporsi a severe conseguenze giuridiche. Il supporto di un professionista appare quanto mai necessario, visto che la materia è piuttosto complessa e particolarmente tecnica.

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