Tributi e imposte dovuti per il preliminare di compravendita

0 Il trattamento e regime fiscale a cui sono soggetti i compromessi o contratti preliminari di compravendita
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Vogliamo illustrare qual è il trattamento fiscale a cui è soggetto il contratto preliminare di compravendita, il cosiddetto compromesso. In alcune occasioni durante la compravendita di un’immobile vi è un passaggio intermedio che precede il rogito, appunto il “preliminare”. In sostanza si tratta di un accordo tra venditore e compratore, con il quale si obbligano reciprocamente e giuridicamente per un periodo concordato, a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita, l’atto notarile o rogito. Va sottolineato, che solo con la stipula di quest’ultimo si avrà il definitivo trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile.
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Per la registrazione sono dovute:

  • l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
  • l’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Il trattamento fiscale è diverso se vi è il passaggio di somme a titolo di acconto o di caparra confirmatoria. Nell’ipotesi di un acconto, che è l’anticipo di somme pattuite nel preliminare, queste vanno conteggiate con addebito d’imposta. L’imposta di registro sarà dovuta in quota fissa, pari a 200 euro. Mentre se le somme versate, anche se previste nel preliminare, non costituiscono invece il corrispettivo di una cessione di beni, non sono soggette ad addebito d’imposta. L’imposta di registro sarà proporzionale. Lo stesso trattamento fiscale si applica anche quando il trasferimento è soggetto a Iva.

Tributi per il preliminare di compravendita

La trascrizione del contratto preliminare dei registri immobiliari.

Come specificato precedentemente, con la stipula del preliminare si crea solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà. Quindi si potrebbero creare spiacevoli situazioni, in cui il venditore possa vendere lo stesso immobile ad altra persona, costituire sullo stesso diritti reali di godimento – ad esempio un usufrutto – o iscrivere un’ipoteca. A fronte di ciò il compratore ha solo lo strumento giudiziale, ma potrà chiedere al giudice solo un risarcimento danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca. Lo strumento legislativo messo in essere per salvaguardarci da situazioni di questo genere, è quello della trascrizione del preliminare dei registri immobiliari. In questo modo, eventuali vendite dello stesso immobile o la costituzione di altri diritti a favore di terze persone non pregiudicheranno i diritti del compratore. Per la trascrizione del preliminare è necessario l’intervento del notaio e la registrazione deve essere eseguita dallo stesso, entro trenta giorni. Quando il contratto prevede un pagamento, è dovuta l’imposta proporzionale di registro:

  • 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

In questi casi, dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo, sarà poi detratta quella pagata sul preliminare.

Va inoltre  specificato che se le somme versate per il compromesso non hanno una specifica qualificazione o se lo scopo delle parti non è chiaro, le somme vanno considerate acconti di prezzo.

Gli obblighi di registrazione da parte dell’agenzie immobiliari

Quando vi è la presenza di un’intermediazione, i mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita. Per gli agenti immobiliari vi è  l’obbligo della registrazione in presenza di contratti preliminari e di accettazioni di proposta d’acquisto, nel momento in cui in queste, vi siamo sufficienti e necessarie condizioni, affinché si possa considerare concluso un contratto preliminare di compravendita. Mentre non sono soggette a registrazioni:  le accettazioni di proposta che non siano di per sé sufficienti a determinare la conclusione di un preliminare di compravendita; gli incarichi di vendita e le proposte di acquisto.

LINK UTILI
www.agenziaentrate.gov.it
www.conservatoria.it
www.notariato.it
www.fiaip.it

 

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